Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023

Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh tế 2023. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dự báo kinh tế năm 2023 còn nhiều khó khăn nhưng vẫn có các điểm sáng về đầu tư công. Bất động sản có dấu hiệu khôi phục, đặc biệt các dự án đi theo đầu tư công để phát triển.

Đó là nhận định của GS. TS. Hoàng Văn Cường trong cuộc phỏng vấn bên lề tại Hội thảo: Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản do Trường Đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.

Nút thắt lớn nhất của thị trường địa ốc là pháp lý

Trong 3 vướng mắc lớn của thị trường bất động sản mà ông từng đưa ra, đó là pháp lý, tài chính và nguồn cung. Theo quan điểm của ông, đâu là điểm nghẽn lớn nhất?

Tôi cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý. Bởi thanh tra, mâu thuẫn của một số luật đã khiến cho rất nhiều dự án, rất nhiều sản phẩm bất động sản bị dừng và không thể đưa vào thị trường. Cũng bởi yếu tố pháp lý, người ta thấy có nhiều bất động sản đang rủi ro nên họ không dám bỏ tiền vào đầu tư.

Bên cạnh đó, khủng hoảng về nguồn tài chính cũng là một yếu tố làm cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Do vậy, gỡ nút thắt cho bất động sản phải song hành giải quyết vấn đề về pháp lý và nguồn cung về tài chính địa ốc.

Trong cuốn báo cáo Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản mà ông tham gia nghiên cứu, có nhận định cho rằng: Thị trường bất động sản đang thiếu hụt về nguồn cung trầm trọng. Nhưng thực tế, chỉ cần đi khảo sát vòng quanh Hà Nội, một số dự án còn tồn kho. Tại nhiều dự án, sản phẩm bất động sản như chung cư, liền kề, biệt thự ế ẩm treo biển. Liệu thực trạng tồn kho đó có mâu thuẫn với nhận định cho rằng thị trường địa ốc đang thiếu hụt nguồn cung?

Tình trạng tồn kho tại các dự án Hà Nội không phải xuất phát từ vấn đề các dự án xây dựng xong nhưng không bán được. Nguyên nhân của tồn kho dự án xuất phát từ 2 yếu tố, một là do pháp lý chưa đầy đủ nên nhà đầu tư thứ cấp không thể triển khai xây dựng được. Nguyên nhân khác của tình trạng tồn kho là nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền ra mua để chờ tăng giá. Tức là, đó không phải là tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Mà đó là do thị trường đầu tư không tương xứng với khai thác tiêu dùng.

Thực tế, tại một số dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay dự án xa trung tâm, chủ đầu tư đã phát triển và bán cho người mua nhưng hiện tại đóng cửa. Như vậy, bất động sản đã thanh khoản cho khách hàng. Doanh nghiệp bất động sản không còn tồn hàng ứ đọng mà thanh khoản yếu xảy ra trên thị trường thứ cấp với nhà đầu tư. Đây là tình trạng bất động sản phát triển đi quá mức so với phát triển kinh tế – xã hội. Còn lại hầu hết các khu vực có nhu cầu tiêu dùng, các khu đã phát triển và có nhu cầu về ở gần như không có nguồn cung đưa ra.

Ngoài ra, bất động sản đưa vào tiêu dùng không có hiện tượng giảm giá. Điều đó có nghĩa là nguồn cung không quá nhiều bởi nếu sản phẩm dư thừa, giá sẽ phải hạ. Thanh khoản thị trường đang yếu do sức cầu giảm mạnh.

Phải chăng lãi suất cao là yếu tố tác động khiến thanh khoản thị trường sụt giảm?

Lãi suất cao và nguồn cung tài chính hạn chế khiến những người mua bất động sản không bằng tiền của mình phải đi huy động vốn gặp khó khăn. Như vậy, những người mua với góc độ nhà đầu tư không thể tham gia vào bất động sản khiến cho cầu về một số phân khúc hạn chế.

Lãi suất cao chính là trở ngại lớn khiến doanh nghiệp không có khả năng huy động vốn từ khách hàng. Và nguyên nhân chủ yếu lại đến từ yếu tố pháp lý dẫn tới không thể khởi công được các dự án.